3月成交破万 二手房进入回暖通道?

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3月成交破万 二手房进入回暖通道 ?

    和乍暖还寒的天气相比 ,北京二手房市场似乎让一线经纪人们感受到了一丝温暖  。3月  ,北京二手房签约量达到12104套  ,这是自2017年4月以来的新高  ,也是2017年12月和今年1月后的又一次成交量破万  。北京商报记者走访了多个区域二手房中介门店  ,有店面经理告诉记者  ,3月不少店面的营收都突破了百万元大关  。不过  ,近一个月时间  ,北京二手房市场新增房源量较少  ,目前市场在消化近一年的累积库存  。

  3月小暖春

  “相比于春节前  ,这段时间身穿工装的经纪人身影在小区里出现得更多了 。”东四环某社区居民的直观感受是北京二手房市场的真实写照  。北京商报记者近日走访市场发现  ,4月至今北京二手房市场正在延续3月底的回温行情  。

  十里堡区域一家中介门店经理表示:“从3月中旬开始  ,经纪人的带看量开始有较为明显的上升  。同时  ,成交周期也有所缩短 ,使得3月中旬至今北京二手房市场成交量出现回升  。”

  该门店经理进一步介绍  ,从门店营业收入来看  ,去年4月到现在 ,中介门店的收入很少会突破100万元 。他所在的大区有近十家门店  ,在今年3月有半数门店的收入都超过了100万元  ,在近一年的时间里 ,3月门店收入也是最高的  。中介门店营收的上涨也反映出二手房市场的回温  。

  思源地产数据显示  ,3月北京二手房签约量达到12104套  ,环比增长52.9%  ,同比下降60.6%;二手房成交面积达到104.13万平方米  ,环比增长53.9% ,同比下降59%  。值得一提的是  ,3月的成交量也创下自2017年4月以来近12个月的新高  。

  事实上  ,尽管3月北京二手房市场成交量创近12个月新高  ,但不能否认的是  ,近一年时间北京二手房市场持续低迷  。以去年“3·17新政”为时间节点  ,北京二手房市场前后一年成交量下降非常明显  。数据显示  ,“3·17新政”前一年时间 ,北京二手住宅共网签254916套  ,“3·17新政”出台后的一年时间里  ,北京二手住宅仅网签121946套 ,二手房网签量降幅达52.2%  。

  消化库存房源

  在思源地产首席分析师郭毅看来  ,随着北京新房市场趋向高端化  ,“买旧换新”成为市场主流 ,二手房的签约数字也就成为衡量北京楼市冷热的一个关键性指标  。月售万套以上  ,意味着北京楼市正在逐步走出低谷  ,恢复正常的交易水平 。

  郭毅表示 ,3月北京二手房市场回暖由多重因素构成 。首先  ,随着调控深化  ,北京二手房价格普降15%-20%  ,前期积累的房价泡沫得到削减  ,房产价值重新进入合理区间 ,吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流 。

  同时  ,北京早在去年底便对《存量房屋买卖合同》示范文本加以修订  ,并于今年3月颁布实施  ,至此  ,一线城市加强管控二手房交易过程中的信贷、税费管理已成定局  ,未来二手房交易的成本增加将成必然 ,在一定程度上起到挤压二手置业需求的作用  。

  此外  ,尽管调控形势依旧保持严格态势  ,但北京楼市的基本面其实没有发生改变  ,而随着北京人口政策出现定向宽松  ,有利高精尖人才的引进  ,此举也将为楼市带来稳定的刚性购房需求  。

  石佛营区域一家中介门店经纪人告诉北京商报记者  ,从该区域及周边市场来看  ,春节后的成交以400万-500万元的房屋为主  ,客户群体大多也是首次置业的刚需人群  。

  值得一提的是  ,近期成交的房屋基本上都是挂牌很久的“存货”  ,春节后至今 ,新挂牌的房源较少 ,目前在售的二手房多是几个月前挂牌的  ,甚至有些房源挂牌出售时间已经超过6个月  。因为过去一年时间里  ,二手房成交量的大幅降低 ,目前市场仍是以消化近一年的库存房源为主 。

  月度成交仍处低位

  4月至今  ,北京二手房市场延续着3月的回温行情 ,这是否意味着北京二手房市场成交量将触底反弹  ?北京商报记者走访市场了解到 ,许多一线经纪人认为  ,今年北京二手房市场成交将保持稳定的态势  ,不会出现明显的大幅上升或下跌行情 。

  第一太平戴维斯发布的2018年一季度报告称 ,目前北京二手住宅成交量已接近2014年末的水平 。在调控机制不放松的前提下 ,预计2018年内二手住宅成交仍难以实现反弹  。

  从成交数据来看 ,尽管3月成交有所回升 ,但如果拉长到季度周期看  ,整体市场仍然呈现低迷态势 。中原地产首席分析师张大伟则认为 ,从整个一季度北京二手房签约29044套看  ,已经连续两个季度低于3万套 。整体市场依然持续低迷 。

  此外  ,预计2018年4月开始  ,北京将有大量的限价商品房与共有产权房入市销售  ,整体市场在2018年有可能继续降温  。对于刚需来说 ,在大量低价房源上市后  ,选择余地增加  。整体看  ,北京楼市调控的影响依然持续中  。

  也有业内人士分析认为  ,3月成交的小高峰属于正常的市场变化  ,春节前累积的需求会在3月得到释放  ,这并不意味着市场的真正变热  。同时  ,今年3月的成交量比市场较热时期的2016年、2017年同期有所减少  ,只有去年同期的40%左右  。月度成交量与市场相对平稳的2015年同期相当  ,处于一个合理的正常水平  。

  另外  ,3月北京二手房市场成交是刚需的推动  ,随着刚需逐渐释放 ,预计4月市场将迎来自然回落 ,之后北京二手房市场将逐渐趋稳  。