2020年房地产市场前景在“历史性峰会”之后市场将走向何方,志愿者活动5,猪肉涨价过后

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2020年房地产市场前景在“历史性峰会”之后市场将走向何方

2020年房地产市场展望:在“历史性高峰”之后 ,市场将走向何方  ?

摘要[2020年房地产市场前景:市场将走向“历史之巅” ?今年前10个月 ,全国商品房销售达到12.44万亿元 ,同比增长7.3% ,与去年的15万亿元水平相差不远  。同期  ,全国商品房累计销售面积首次超过去年  。考虑到年底是住宅企业影响其年度业绩的关键时期  ,今年房地产销售规模有可能达到新高  。(《21世纪经济先驱报》)

当房地产市场的销售量将连续四年创下新纪录  ,并有可能达到历史新高时  ,接下来会发生什么  ?

今年前10个月  ,全国商品房销售额达到12.44万亿元 ,同比增长7.3%  ,与去年的15万亿元水平相差不远  。同期 ,全国商品房累计销售面积首次超过去年 。考虑到年底是住宅企业影响其年度业绩的关键时期  ,今年房地产销售规模有可能达到新高 。

2016-2018年  ,全国商品房销售面积和销售量连续三年创历史新高 。

近日 ,各证券交易商和机构发布了2020年房地产行业战略报告  ,分析“历史高峰”后的市场趋势 。其中 ,向下销售、投资降温和稳定房价成为组织的主要判断  。

此外  ,随着调控的正常化  ,房地产市场很可能进入一个漫长的下行周期  ,在此期间行业内部变化汹涌澎湃 ,板块轮换和行业洗牌将继续发生  。股票市场的崛起也将是未来几年的主题  。今年全国房地产调控政策主要是在第二季度和第三季度出台的  。从5月起  ,监管层出台了一系列政策声明  ,对房地产融资政策进行监管  。因此  ,信托和私募等融资渠道受到极大限制  ,银行发展贷款的审计程序也变得更加严格  。7月30日召开的中共中央政治局会议再次强调 ,住房不应该投机  ,并首次提出“房地产不应该作为经济的短期刺激”  。

自第四季度以来 ,一些城市变相放松了对房地产市场的监管  。尽管监管层尚未就房地产市场政策发表声明  ,但机构普遍认为  ,放松房地产监管政策是不可能的  。

太平洋证券(Pacific Securities)指出 ,在本轮房地产监管中  ,决策者的决心极其坚定  ,即使在稳步增长的压力下  ,他们也不打算大幅放松房地产政策 。该机构认为  ,当前的政策环境与2012年非常相似 。许多城市已经对房地产政策进行了微调 ,但一旦放松幅度过大  ,就会立即停止  。“对房地产的坚定控制态度将长期保持 ,尤其是放松房地产企业融资政策的可能性很小 。”

东吴证券还表示  ,“展望2020年  ,人们不需要对全面放松监管寄予太大希望;目前  ,房地产市场不容易出现成交量和价格的缓慢下降以及稳定的预期  。未来  ,房地产行业的政策将趋于稳定  ,政策将根据市场情况进行反周期微调  ,而“不炒房”仍是一个硬约束  。

有了稳定的政策预期  ,市场将在未来慢慢进入下行阶段  。大多数机构认为  ,明年房地产交易面积将会下降  。

然而  ,各机构对房地产市场降温速度的预测并不一致  。光大证券最为悲观  ,认为明年全国商品房销售面积将下降8.5% 。最乐观的华创证券认为  ,明年的销售面积将与今年持平  ,即在17万至18万平方米之间 。

在价格方面  ,由于许多城市的政府部门对房价的下降有一定的限制 ,机构普遍认为未来的房价趋势将趋于稳定  ,既不上涨也不下跌过快  。

太平洋证券指出  ,从成交量来看 ,2019年将是新本土市场的“历史高峰”  ,未来几年价格稳步下跌将是大势所趋 。该机构指出  ,在过去的三四年里 ,新房交易年复一年超过预期  。除了货币化的催化作用之外

尽管整体市场趋势在下降 ,但房地产行业的内部变化仍在飙升  。

大多数机构认为  ,棚改的红利仍将起到推低三、四级楼市的作用  ,确保整体市场不会遭受太大跌幅 。然而  ,从板块旋转的角度来看  ,一线和二线城市将再次成为未来市场的热点  。其中  ,二线城市市场值得期待  ,因为一线城市监管政策相对严格  。

光大证券预测 ,就销售面积而言  ,明年一线城市将持平  ,二线城市将增长10%  ,三线和四线城市将下降16%  。销售额方面  ,一线城市和二线城市分别增长10%和13%  ,三线城市下降16%  。

同时  ,随着监管的不断深入 ,大型住宅企业在融资和征地方面的优势越来越明显  ,这将进一步加剧行业重组  。

上海一居研究所指出 ,随着房地产行业风险防控的进一步加强  ,一些地方政府要求一定规模的开发商在征地时进行开发  ,土地拍卖需要大量保证金  ,这对小型住宅企业的经营能力和决策能力提出了更高的要求  。由于住宅企业容错率较低  ,进一步挤压了小型住宅企业的生存空间 ,一些薄弱的小型住宅企业最终会被兼并或破产 。

近年来 ,房地产行业的集中度一直在加快  。据华创证券报道  ,2019年1月至10月  ,前50家住房企业的销售额达到7.5万亿元 ,占全国商品房销售总额的60%以上 ,而2011年  ,这一比例不到20% 。在此期间 ,前30家住房企业的销售比例从15%上升到50%;十大住宅企业的销售额从10%上升到30%  。中原地产首席分析师张大伟告诉《21世纪商业先驱报》  ,房地产行业的差异化将在市场低迷时期继续  。目前 ,总部住宅企业的综合优势非常明显  ,地位相对稳定  。规模在500亿到2000亿之间的中型住房企业已经解体  。一些企业正在加速追赶和赶超  ,但有些企业缺乏耐力  ,可能会落后 。

太平洋证券的结论是 ,产业集中度的提高将从“春秋”阶段发展到“战国”阶段  。大型住宅企业的并购目标将从微型住宅企业(只有少数项目的住宅企业)转变为资本链紧密的100家住宅企业 。

此外 ,股市的崛起也值得关注  。华创证券表示  ,在形式上  ,物业管理、商业地产和工业地产都有广阔的增长空间  ,有望成为住宅企业传统业务之外的新增长点  。该机构预测  ,2030年物业管理行业的规模将达到2万亿元  ,预计将比现在翻一番 。华泰证券(Huatai Securities)也持有同样的观点  ,认为物业管理和商业地产有数万亿的市场空间  。

另一方面 ,全国近30个城市的二手房交易规模已经超过新房  ,而且这一数字可能还会继续增加 。大多数机构认为  ,在许多城市 ,“二手房会挤压新房”  ,这将导致一些大型房地产经纪机构的崛起 。对于开发商来说  ,中长期来看  ,应该关注热城市场空间萎缩的现象 。

(资料来源:21世纪经济先驱报)

(编辑:DF522)

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